LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PODRÁN PROHIBIR LA ACTIVIDAD DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIOS ADOPTANDO UN ACUERDO POR MAYORÍA DE TRES QUINTOS. VUT

La Ley de Propiedad Horizontal establecía una mayoría de tres quintos de los propietarios para “limitar” el uso turístico de las viviendas, algo que hasta ahora no había sido aplicado de forma unánime en los juzgados

El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias de gran calado a las que puedes acceder pulsando en cada enlace:  STC 1232/2024 y STC 1233/2024, en las que permite a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de alquileres turísticos si se produce un acuerdo en las juntas de vecinos de tres quintas partes de los propietarios. Una medida que pone fin a los diferentes criterios de varias audiencias provinciales, cuyas resoluciones diferían en si debía tratarse de esta mayoría reforzada o de una decisión por unanimidad de los propietarios.

En ambas sentencias se analiza si, al amparo de lo dispuesto en el art. 17.12 de la LPH, las comunidades de propietarios por una mayoría de 3/5 pueden adoptar acuerdos que prohíban el alquiler turístico a que se refiere el art. 5.e de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o, por el contrario, únicamente pueden limitarlo o condicionarlo como expresamente señala el art. 17.12.

La decisión se ha tomado en un pleno de la sala de lo civil del Tribunal Supremo, en la que todos los magistrados han avalado la mayoría de tres quintos con relación a la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida en la legislación a través de un Real Decreto en 2019. Allí se indica que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (…) en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios”.

Esta disparidad de criterios tenía que ver con la expresión “limite o condicione”, puesto que las Audiencias Provinciales consideraban que prohibir el alquiler turístico iba más allá de ser una limitación y era, directamente, una prohibición. En cambio, el Tribunal se acoge a lo que se indica en el artículo 3.1 del Código Civil -” las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras (…) atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”- y “rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos”. Por ello, concluye que “atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término ‘limitar’ no excluye la prohibición”.

Los jueces consideran que, en el preámbulo de dicha normativa, “se justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico”, tal y como se ha informado en una nota a la que ha tenido acceso Infobae España. De este modo, la sala ha considerado “que la “atribución de esta facultad de prohibición con mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto”.

A modo de resumen, esgrimen los siguientes argumentos:

• El espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.
• Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. 
• La posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
• Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.
• Limitar el uso turístico no implica que no se pueda prohibir, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU.
• Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.