LA LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE EN EL INICIO DE ACTUACIONES JUDICIALES EN NOMBRE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El pasado 27 de junio de 2024, la Sala 1ª del Tribunal Supremo dictó una sentencia por la que desestimaba el recurso extraordinario por infracción procesal y de casación interpuesto por una comunidad de propietarios frente a la sentencia de la Sección Vigésima Primera de la Audiencia Provincial de Madrid que estimaba la acción resolutoria de los contratos de ejecución de obra y mantenimiento suscritos entre una mercantil y la comunidad de propietarios y obligaba a esta a indemnizar a la primera con la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON ONCE CÉNTIMOS (596.847,11 €), más los intereses desde la interpelación judicial incrementados en dos puntos desde la sentencia y las costas de la primera instancia, añadiendo la sentencia del Alto Tribunal el pago de las costas de los dos recursos que le fueron planteados (para ver la sentencia íntegra, pulse aquí).

En el caso que se examina, la comunidad de propietarios aprobó en Junta las propuestas presentadas por la mercantil tras haber valorado previamente otras ofertas, por lo que sendos contratos fueron suscritos con la misma. Con posterioridad y sin autorización previa y expresa de la Junta de Propietarios, el presidente decidió unilateralmente rescindir los referidos contratos, razón por la que la mercantil emprendió las acciones legales oportunas tendentes a reclamar la indemnización correspondiente por la rescisión unilateral e injustificada de los contratos.

Traemos a colación este caso, aparte de por ser un buen ejemplo y precedente sobre la forma en la que debe procederse a la hora de instar una acción judicial “ex novo” o reconvención, por el resultado tan duro y ejemplar que el coste del procedimiento va a llevar aparejado, que puede incluso ir más allá con posterioridad dado que la comunidad a la vista del fallo podría exigir judicialmente al presidente la responsabilidad civil derivada de su toma de decisiones al margen de la voluntad mostrada por la Junta, extralimitándose en sus competencias y que hoy obliga a la comunidad a pagar tan alto precio.

Por tanto, téngase en cuenta a la hora de aconsejar a nuestros administrados y sirva de precedente para presidentes de comunidad a la hora de ser escrupuloso en el cumplimiento de sus obligaciones, sin excederse de las competencias conferidas por la ley.

Comentando la sentencia, aprovechamos para analizar las distintas posiciones jurídicas que se muestran en el mismo:

1º.- Legitimación del presidente para rescindir contratos autorizados por la Junta sin revocación de acuerdos o habilitación expresa (por la Junta o por los estatutos).

El art. 13.3  LPH dispone que el presidente “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”, mientras que el art. 14 recoge cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios y entre ellas, están las de “aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias así como conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común” .

Por lo tanto, las funciones del presidente quedan restringidas al ámbito de la representación y no a la adopción de medidas que son competencia exclusiva de la Junta de Propietarios. Solamente la urgencia acreditable que impida celebrar una Junta General Extraordinaria con la celeridad que facilita el art. 16.2 LPH cuando dispone que el único plazo exigible es el necesario para que llegue a conocimiento de todos los propietarios, habilitará al presidente para poder ordenar la realización de actos en defensa de los intereses de la comunidad de propietarios, debiendo no obstante dar cuenta inmediatamente de ello a todos los propietarios y sometiendo su actuación posteriormente a ratificación en Junta.

En el caso que nos ocupa, la actuación llevada a cabo por el presidente fue contraria a la voluntad manifiesta expresada por la Junta y por tanto, más propia de su parecer o deseo como propietario que de los intereses comunitarios, y suponen por tanto un exceso en la atribución de sus competencias, dado que no está justificada la urgencia que daría pie a poder actuar sin obtener el consentimiento previo de la comunidad (máxime cuando son sus propios actos rescindiendo los contratos en contra del acuerdo adoptado por la Junta, los que provocan la posterior interposición de la demanda por parte de la mercantil).

2º.- Legitimación del presidente para contestar a la demanda sin autorización expresa de la Junta de propietarios o tener habilitación estatutaria.

En aquellos supuestos en los que una comunidad ha sido demandada por un tercero, los juzgados y tribunales entienden tal y como recoge la sentencia de la Sala 1ª de TS en sentencia de fecha 08/01/2019 “….Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y en su caso, para recurrir, por lo que convocar el presidente aunque con urgencia una Junta Extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y por ende la defensa”.

Por tanto en estos supuestos, no hay tiempo material para el análisis detenido sobre la conveniencia o no de interponer una acción y sopesar sostener la acción judicial con los efectos derivados de la misma, por lo que cada minuto cuenta para que un letrado la asista analizando la situación y pueda, bien contestar a la demanda en el plazo conferido o asesorar a la comunidad para dar cumplimiento al “petitum” de manera extrajudicial o allanarse en el momento procesal oportuno.

Por esta premura, el presidente estaría habilitado para poder nombrar abogado y procurador sin obtener previamente el consentimiento de la comunidad de propietarios.

3º.- Legitimación del presidente para poder aprovechar la recepción de una demanda para instar una reconvención sin habilitación expresa de la Junta o estatutaria.

Al contrario que ocurre con la contestación a la demanda, la reconvención implica instar o iniciar un procedimiento contra el demandado por lo que aunque sea momento procesal oportuno, éste no es el único (pues puede sustanciarse tal pretensión en un momento procesal diferente bajo una demanda separada y no mediante reconvención, con lo cual el derecho no decae) y por lo tanto es preciso obtener el consentimiento previo de la Junta de Propietarios.

En el caso que se analiza, la comunidad, a través de la decisión unilateral del presidente de interponer reconvención, sufre el perjuicio agravado de que la falta de legitimidad del presidente para interponer la acción sin haber obtenido el consentimiento previo de la Junta, la aprecia de oficio la Audiencia Provincial de Madrid, incorporando al debate el hecho que recoge en su sentencia declarando que “…la reiterada jurisprudencia de la sala sobre la posibilidad de apreciar de oficio la falta de legitimación activa en cualquier momento del proceso…”

Por tanto, instar la reconvención equivale a iniciar una nueva reclamación judicial y ello exige sus mismos requisitos, siendo el más importante de entre todos ellos la adopción por parte de la junta de propietarios de un acuerdo previo de la Junta de propietarios por mayoría simple que habilite al presidente a nombrar abogados y procuradores para instar la acción judicial.

No disponiendo de dicha autorización, se carece de legitimación activa y por tanto se debe desestimar la demanda sin siquiera entrar en el fondo del asunto, por lo que en el caso concreto, el presidente debió haberse ceñido a la contestación a la demanda y someter a consideración de la Junta la presentación de una demanda de reclamación contra la mercantil en la que hacer prevalecer su derecho.

En resumen:

1. El presidente es un mero representante de la comunidad de propietarios, que ante la ausencia de personalidad jurídica de la misma debe actuar para que ésta pueda obligarse con terceros, prestando consentimiento con sus actos en su nombre, pero debe seguir los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, debe actuar de conformidad con el contenido de los estatutos en caso de disponer de ellos, y solo podrá adoptar decisiones unilateralmente en los casos de extrema urgencia justificada.
2. El presidente se encuentra habilitado para poder otorgar poderes, notariales o apud acta en favor de abogados y procuradores en los casos en los que la comunidad haya sido demandada, por la perentoriedad de tiempo del que se dispone para poder articular la defensa de los intereses de la comunidad.
3. Tanto el inicio de actuaciones judiciales contra un tercero, como la reconvención (que se equipara a las anteriores), debe proceder de la voluntad mayoritaria de la Junta de Propietarios, por lo que el presidente carece de legitimidad para poder interponer la acción sin el consentimiento previo y expreso de la Junta, pudiendo ser observada esa falta de legitimidad de oficio por el juzgado o tribunal que conozca del procedimiento.
4. La actuación del presidente siempre está sometida al control de la Junta y la exigencia de responsabilidad por parte de esta, por lo que en el caso que nos ocupa será la comunidad la que asuma todos los costes a los que ha sido condenada si bien podrá exigir judicialmente del presidente, la responsabilidad civil derivada de sus actos realizados en contra de la voluntad manifestada por la Junta y de espaldas a la misma.