LA FORMA DE NOTIFICACIÓN DE LAS CONVOCATORIAS Y ACTAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA RECIENTE

Habida cuenta de las numerosas dudas que nos muestran los colegiados, bien a través del escritorio o de las consultas telefónicas, relacionadas con los problemas que surgen por las manifestaciones de propietarios señalando que se han conculcado sus derechos por no haber recibido, bien las convocatorias a las Juntas, bien las actas de las mismas, analizamos en esta circular una reciente sentencia de la A.P. Madrid (Recurso 110/2023 – sección 14ª de fecha 2 de marzo) que se pronuncia en favor de la Comunidad frente a la demanda interpuesta por varias propietarias y que establece el más que correcto proceder de la administradora de fincas colegiada en el envío de la referida convocatoria (Puedes acceder a la sentencia pulsando aquí).

Analiza cuestiones tan importantes como:

• La carga de la prueba en este tipo de procedimientos.
• El criterio de Juzgados y Tribunales respecto a la práctica de notificaciones.

En los antecedentes del caso en cuestión las demandantes aducen:

1. Que la carga de la prueba de la notificación recae sobre la Comunidad de Propietarios.
2. Que la Comunidad no ha acreditado (ni lo ha intentado) el envío de alguna carta con la convocatoria.
3. Que tampoco ha propuesto la testifical de ningún propietario no residente que confirme la citación fuera de la finca.
4. Que la existencia de una factura de Correos a nombre de la Comunidad de fecha relativamente anterior a la celebración de la Junta, no demuestra que su contenido sea el de la convocatoria de la Junta.
5. Tampoco acreditan que los no residentes hayan sido convocados a través de buzones o en el tablón de anuncios mediante “edictos”.

La Sala manifiesta que “el conflicto se circunscribe a la comprobación de la veracidad a través de la prueba practicada”.

Da por reproducido el contenido de los art. 9.1.h) y 16.2 de la LPH como marco jurídico en el que se enmarcan las obligaciones y forma de practicar las notificaciones de la Comunidad a los propietarios y de realizar la convocatoria de la Juntas.

Respecto a la carga de la prueba: refiere el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo TS 706/2003 de 10 de Julio que establece que ante la imposibilidad de acreditar el demandante que no ha recibido una comunicación, parece razonable invertir la carga de la prueba y que corresponda la demostración de que se ha realizado la misma a la Comunidad de Propietarios.

Respecto a la forma en que deben llevarse a cabo las citaciones: establece la sentencia de la Audiencia Provincial:

“Con reiteración, esta Sala ha señalado que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación a la Junta General, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta por sus integrantes. Así pues, la validez de la convocatoria no está supeditada a que se efectúe mediante comunicación fehaciente cuando exista otro sistema habitual de comunicación”.

En el caso concreto, la prueba aportada y tomada por válida consistió en:

1. Certificado de la administradora, indicando la forma en la que se realizan habitualmente las comunicaciones.
2. Factura de Correos a nombre de la Comunidad de Propietarios, con fecha 10 días anterior a la de la convocatoria y celebración de la JGE.
3. Testificales de presidente, ex-presidente y administrador que corroboran lo expresado en el certificado de este último.
4. Constatación de la Sala, de que las demandantes conocían lo que iba a tratarse en la Junta por el testimonio de propietarios “…así como los correos electrónicos presentados por las propias demandantes en el acto de audiencia previa y cuyo contenido reproduce la sentencia…”

Destacamos este último aspecto, por cuanto sin ser menos cierto que el art. 9.1.h) de la LPH establece como obligación de los propietarios “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad” existe un principio general del derecho que establece que “las normas deben ser interpretadas conforme a la realidad social del momento”. Y eso es lo que hacen los tribunales: dan validez a las comunicaciones entre propietarios y administración.

Teniendo la misma fuerza probatoria de recepción de un envío el correo ordinario que el correo electrónico, entendemos que este último es actualmente, el medio más habitual de comunicación con terceros y a diferencia del primero permite acreditar a quién se envió, que día y hora se hizo, que documentación adjuntaba y cual era el contenido del correo, por lo que la carga de la prueba es muchísimo más contundente que el primero. Además, sin vulnerar la protección de datos, en caso de convocatorias o actas, puede probarse que se envió a todos al mismo tiempo, con el mismo contenido y que todos lo recibieron al mismo instante, por lo que no hubo plazos diferenciados entre unos y otros propietarios por lo que recomendamos que siempre que se pueda, sea este el sistema principal empleado para las notificaciones, debiendo solamente el administrador poder acreditar con certeza que cada correo electrónico es titularidad de cada propietario (y además es el medio habitual de comunicación con este).

Por lo tanto, en resumen:

• Los Juzgados y Tribunales, establecen que para poder demostrar que se ha realizado o no una comunicación, debe invertirse la carga de la prueba siendo de cuenta de la Comunidad la acreditación del intento y manera en la que se ha producido dicha comunicación.
• Igualmente entienden, que no es necesario que el sistema empleado para realizar las comunicaciones sea el conducto notarial, el burofax o que se acredite de manera fehaciente: servirá que se acredite que se ha empleado el conducto habitual para realizar las comunicaciones relacionadas con la Comunidad de Propietarios (sirviendo un sistema como el buzoneo si es el sistema habitualmente empleado).
• Los correos electrónicos, son una forma de comunicación válida y aceptada por Juzgados y Tribunales, que además permiten acreditar el envío y el contenido del mismo. Para dar plena validez de comunicación, debe acreditarse que dicho correo pertenece al propietario y es el sistema habitual empleado (o cuanto menos, que ha sido ese correo el facilitado por el propietario para que la Comunidad se entienda con él, en cumplimiento de la obligación contenida en el art. 9.1.f) de la LPH).
• Habida cuenta que jurídicamente tiene la consideración de comunicación hecha “erga omnes” (frente a todos), entendemos conveniente establecer como forma habitual de comunicación de convocatorias (complementaria a la principal), la colocación de las mismas en el tablón de anuncios de la Comunidad, con supresión total de cualquier dato personal que pudiera contener, ciñéndose exclusivamente al resto de datos que establece el art. 16.2 de la LPH (es decir, la convocatoria con todo su contenido ELIMINANDO TODA ALUSIÓN A NOMBRES, INMUEBLES, Y SITUACIÓN DE MOROSIDAD EXISTENTE).